Alors que l’immobilier francilien continue de grimper, le Grand Paris Express fait braquer les projecteurs sur de nouveaux territoires. Les chantiers autour des nouvelles gares ou d’Europacity boostent les prix de l’immobilier dans de nombreuses zones d’Île-de-France.

Au printemps dernier, la plupart des professionnels du secteur annonçaient que le marché de l’immobilier, malgré une accalmie dans l’été, continuerait de voir ses prix au mètre carré grimper au moins jusqu’en 2020. La rentrée leur donne raison : en septembre 2019, « les taux d’intérêt explosent tous les records à la baisse et les banques assouplissent leurs critères d’octroi des prêts immobiliers », confirme le site PAP. « Partout en France, les transactions ont explosé. Inutile d’attendre encore », achève l’Express.

Mais où investir ? Malgré l’enthousiasme généralisé, la question s’avère délicate. D’après les chiffres de la Chambre des notaires de Paris, il convient de s’éloigner quelque peu de la capitale. En effet, au deuxième trimestre 2019, les ventes n’ont augmenté que de 3 % dans Paris par rapport au deuxième trimestre 2018. Elles progressent en revanche de 8 % en petite couronne et même de 15 % en grande couronne. « Avec 37 000 appartements vendus sur 12 mois de juillet 2018 à juin 2019 (record historique d’activité), davantage d’appartements ont été vendus en grande couronne que dans Paris. Cela ne s’était encore jamais produit et ces tendances pourraient être appelées à se prolonger au vu de la construction neuve », analysent les notaires parisiens.

Un phénomène qui s’explique certes par le manque d’offres et les prix élevés à l’intérieur du Périphérique, mais aussi par l’extraordinaire dynamisme créé par le Grand Paris Express : « là où le métro arrive, l’immobilier… s’envole », résume Le Parisien.

Seine–Saint-Denis en force

Des villes comme Clichy-sous-Bois, Le Blanc-Mesnil, Aulnay-sous-Bois, Le Bourget ou La Courneuve devraient bénéficier de la construction des lignes 15, 16 et 17. Alors que le marché immobilier des appartements a progressé de 5,4 % sur un an en Seine–Saint-Denis, le potentiel de ces villes est d’autant plus important qu’elles proposent des prix attractifs.

C’est également le cas de la ville de Gonesse (Val-d’Oise), où le mètre carré se négocie en moyenne à 2 500 euros. Mais cela pourrait ne pas durer. À l’horizon 2024, la ligne 17 du Grand Paris Express reliera le Triangle de Gonesse à Saint-Denis Pleyel en 12 minutes (contre 1 heure aujourd’hui) et à l’aéroport Paris–Charles-de-Gaulle en seulement 7 minutes (contre 30 minutes aujourd’hui). Le territoire bénéficiera en outre d’un bus à haut niveau de service qui reliera la gare Villiers-le-Bel — Gonesse — Arnouville au Parc international des expositions de Villepinte (RER B).

Résultat : les prix devraient là aussi flamber. « Dès que la gare sera sortie de terre et la ligne 17 sera en service, les prix vont augmenter, c’est sûr », explique aux Échos Thomas Mengus, de l’agence A.M. Immobilier d’Arnouville. Et d’ajouter : « Pour l’instant, les prix stagnent encore donc c’est sans doute le moment pour investir à Gonesse, avant que les taux remontent ».

Viser les gares !

Ce territoire « socialement très défavorisé où se trouvent trois des cinq communes reconnues les plus en difficulté d’Ile-de-France », devrait en outre être radicalement transformés par le nouveau quartier d’affaires Triango et l’écoquartier contesté EuropaCity. Le premier sera composé d’un million de m2 de locaux, dont 800 000 m2 de bureaux, 200 000 m2 d’activités technologiques et 80 000 m2 de centres d’innovation (activités de recherche et développement). De son côté, EuropaCity regroupera, sur 80 hectares, des loisirs, des équipements culturels (notamment des salles d’exposition, de spectacles et de concerts) et 230 000 m2 de commerces.

Les deux projets devraient permettre de créer 50 000 emplois d’ici à 2030, dont 40 000 liés au quartier d’affaires et plus de 10 000 liés à EuropaCity en phase d’exploitation.

Mais l’enthousiasme des acheteurs devrait se porter également sur les communes au sud de Paris. Certaines villes comme Montrouge, Arcueil, Villejuif ou encore Le Kremlin-Bicêtre « sont en ébullition avec l’arrivée des nouveaux projets qui commencent à devenir concrets » expliquent Christine Fumagalli, présidente du réseau Orpi, dans Challenges.

Ce n’est pas tout. Grâce à la future ligne 18, le plateau de Saclay « fera partie des secteurs qui ont une capacité d’évolution de prix très importante, avec en prime une belle qualité de vie de par son positionnement “Silicon Valley” », pronostique William Truchy, directeur général de Kaufman & Broad. La ligne 18 reliera, à l’horizon 2026, Massy-Palaiseau au Campus urbain Paris-Saclay et, à l’horizon 2030, Saint-Quentin-en-Yvelines et Versailles.

Tous les experts le disent : la pierre reste une valeur sûre, à condition bien sûr de bien choisir son bien. En cas de doute, il faut commencer par viser les gares.